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[리얼 시니어 스토리] 찍고 쓰고 마이크 들고 자문하고

한인사회에서 상법 변호사로 수십년째 활동하고 있는 김지영 변호사의 버켓 리스트는 글을 쓰는 것이다. 궁극의 주제도 정해져 있다. 인도 명문가 출신 '구마라지바'에 관한 것이다. 이름도 낯선 구마라지바는 신장지역 쿠차국 출신으로 서기 4세기 승려이자 저술가로 산스크리트어로 된 불경을 한자로 번역한 것으로 유명하며, 이 작업은 불교 보급에 공헌했을 뿐 아니라 불교 교파인 삼론종, 성실종의 기초가 됐다.   김 변호사는 구마라지바의 대단한 업적, 그의 삶과 세계에 관한 책을 쓸 계획이다. 불교 용어 '색즉시공 공즉시색'이 구마라지바의 번역 덕분에 발전한 반야경에 나오는 교리라는 점에서 저작의 깊은 의도를 엿볼 수 있다.   1951년생인 김 변호사는 "학교를 1년 먼저 입학하는 바람에 평생을 모임에서 가장 어린 멤버였는데 어느 날 보니 가장 나이 많은 사람이 됐다"면서 "변호사 일을 줄이고 매달 4번의 줌 강연에 나서면서 매우 바쁘게 시니어의 삶을 살고 있다"고 말했다.   이런 와중에도 1년에 4~5번은 한국을 방문한다. 93세인 어머니를 만나러 가는 것인데 7~10일 방문하고 돌아오면 몸 상태의 정상 회복이 힘들다며 한국행이 쉽지 않음을 아쉬워했다.  사진 찍기를 즐겨온 덕분에 최근에 그룹전에도 참가했는데 모르는 사람이 그의 작품을 구입해 가 스스로 매우 고무됐고 또한 이제는 더 이상의 아마추어 작가가 아닌 프로페셔널 사진작가로 거듭나야 한다는 것을 깨달았다고 전했다.   그의 나이가 마무리 할 때라고 생각할지 모르지만 새로운 시도에도 발을 담그고 있다. 요즘 한국에서 유행하는 '디카시'(사진에 5행시를 넣는 작품) 작업도 하고 있다. 그는 5행시 대신 시조를 넣고 있다.   궁극적인 버켓리스트 실현을 위해서 직업상 완전한 폐업은 불가능하기에 법률가로서의 일을 줄여 구마라지바가 탄생한 신장으로 취재 여행을 갈 생각이다.     슬하의 1남1녀에게는 "미국인으로 미국사회에 공헌해야 하지만 한국인인 것을 잊지 말아 달라"고 당부했다. 세상에 바라는 것은 "자기 중심적인 삶을 통해 자신만의 이익을 위해서 남의 것을 뺏는 모습을 많이 봤다"면서 "결국 안 좋았다"고 말했다. 집착해봐야 얻는 것은 궁극적으로 손해더라는 메시지다.     한편 김 변호사가 매월 한차례 강사로 나서는 영문학 강의(그는 학부에서 영어를 전공했다)는 내일(23일) 오후 7시 줌(891 5830 1622, 040179)을 통해서 누구나 참여해 볼 수 있다. 이번 주제는 영국의 시인이며 화가인 윌리엄 블레이크(1757-1827)로 1700년대 영국 사회를 들여다 볼 수 있게 된다. 장병희 기자리얼 시니어 스토리 마이크 자문 김지영 변호사 상법 변호사 버켓리스트 실현

2023-05-21

[상 법] 부동산 압류 집행 순위

민사소송에 승소하면 법원은 피고에게 보상 판결에 대한 최종판결을 선고하게 된다.     최종판결문서(Judgment)에는 피해보상금액이 적혀 있고 금액보상의 책임이 있는 피고에게 지불할 것을 명령한다. 그러나 채무자가 자발적으로 최종판결문에 적혀있는 보상금을 지불하지 않을 경우에는 강제 집행을 해야 한다.     최종 판결문의 집행은 부동산, 은행, 임금, 동산 등 채무자가 가진 모든 자산에 대해서 집행할 수 있다. 자산의 종류에 따라 집행 방법 또한 다르다.     채무자의 자산에 대한 강제 집행 중 부동산에 대한 집행에 대해 설명하고자 한다.     법원의 판결을 담고 있는 법정 서류를 최종판결문(Judgment)이라고 하는데 최종판결문 자체로는 채무자의 부동산에 저당을 직접 할 수는 없다.     일반적으로 가장 큰 오해가 법원에서 승소하면 채무자로부터 돈을 자동으로 받는다고 생각하는데 실제는 최종판결문에 대한 집행과정을 다시 거쳐야 한다.     채무자의 부동산에 대해 집행을 하기 위해서는 먼저 최종판결문서가 나온 법원에 판결문 확인서(Abstract of Judgment)를 받아야 한다. 법원으로부터 판결문 확인서를 받은 후에는 채무자의 부동산이 소재한 카운티의 등기소에 등기를 함으로써 부동산에 대한 저당권을 확보하는 것이다.     판결문 확인서 등기 외에도 부동산에 대한 저당이나 명의 변경 같은 절차는 카운티 등기서에 등기를 반드시 해야 한다. 채무자의 부동산이 여러 카운티에 있을 경우에는 각각의 카운티 등기소에 판결문 확인서를 각각 등기해야 한다.     카운티 등기소에 등기하는 판결문 확인서에는 채무자의 정확한 이름과 가명 그리고 주소, 사회보장번호 또는 운전면허증 번호를 기재할 수 있다.     그러면 채무자가 같은 카운티에 소유하고 있는 모든 부동산에 대한 저당이 완료된다. 부동산에 저당이 완료되면 부동산 등기부에는 채권자의 판결문 확인서가 등기가 된 것이 기록이 되고 부동산에 대한 저당으로서 역할을 하게 된다.     부동산에 관한 모든 저당권은 등기된 순서대로 권리 순위가 결정된다. 따라서 최종 판결문서의 날짜가 중요한 것이 아니라 판결문 확인서가 등기된 날짜로 저당권의 순위가 결정된다. 따라서 최종판결문서가 발행되면 즉시 판결확인서를 받아서 카운티에 즉시 등기함으로써 저당권의 우선 순위를 확보하도록 해야 한다.     이런 순위 결정은 때로는 매우 중요한 이슈가 된다.     채무자에 대한 채권자가 다수가 있고 각각의 채권자가 법원 판결문을 모두 받았을 경우 부동산에 대한 순위 결정은 법원판결문이 결정된 순서가 아니라 판결확인서가 등기된 순서에 따라 결정되는 것이다.     등기소에 등기된 판결확인서는 일반적인 부동산 담보권같이 저당의 효력이 있다. 채권자는 등기된 판결확인서에 기반을 두어 부동산에 대해 차압할 수 있다.     차압하지 않더라도 부동산 소유주인 채무자는 판결확인서의 채무를 해결하지 않고는 부동산에 대한 자유로운 매매나 재융자가 가능하지 않게 된다. 따라서 채권자가 차압하지 않더라도 채무자는 부동산에 대한 재산권을 자유로이 행사할 수 없기 때문에 부동산에 대한 판결확인서의 등기는 채권추심에 있어서 매우 중요한 역할을 한다.     실제로 많은 경우, 주택에 대한 차압 절차를 진행하지 않고 채무자가 채무를 지불하게 하는 가장 강력한 수단이 된다.     최종판결문은 영구적인 효력을 갖지 않고 10년의 효력 기간이 있다. 다만 10년마다 법원에 최종판결문 연장 신청을 해야 한다. 카운티 등기소에 등기된 판결확인서 또한 최종판결문이 효력을 잃게 되면 자동으로 효력을 잃게 된다. 따라서 최종판결문의 연장허락문서를 다시 카운티 등기소에 등기해야 저당권의 효력을 잃지 않게 된다.     ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사이승호 상법 변호사

2022-05-04

[상 법] 한국 판결 집행

미국은 각각의 주가 독립적인 사법 체계를 갖추고 있기 때문에 한 주에서 판결된 판결문을 다른 주에서 집행하기 위해서는 다른 주에서 판결문을 전환하는 절차를 거쳐야 한다.     캘리포니아가 아닌 타주 법원에서 받은 판결문을 캘리포니아에서 집행할 경우 바로 직접 집행이 되지 않는다.     타주에서 받은 판결문을 캘리포니아에서 집행하기 위해서는 판결문을 캘리포니아 판결문으로 전환하는 과정을 거쳐야 한다.     캘리포니아 판결문을 뉴욕주에서 집행하기 위해서는 뉴욕 주법원에서 뉴욕주 법원 판결로 전환하는 과정을 거쳐야 한다.   주마다 법원 판결문 전환 절차에 차이가 있지만, 기본적으로 타주의 판결이 항소에 계류되어 있지 않은 최종 판결임을 증명해야 하고 판결의 집행 대상인 피고가 해당 법원에 소재하고 있음을 증명하는 선서 증언서를 첨부하게 된다.     예를 들어 캘리포니아에서 뉴욕주의 판결을 집행하기 위해서는 피고가 거주하는 카운티 법원에 공증된 뉴욕주 판결을 제출하고 동시에 피고에게 송달해야 한다.     피고는 송달받은 후 30일 안에 뉴욕 주 판결에 대한 이의 사항이 있을 경우에는 뉴욕주 판결문에 대한 집행 반대 신청을 해야 한다.     타주의 판결이 캘리포니아에서 집행이 안 되는 경우도 있다.     예를 들면 뉴욕주에서는 해당하는 사안의 공소시효가 4년이나 캘리포니아에서는 3년으로 규정되어 있을 경우, 캘리포니아 공소시효 법에 따라서 시효가 만료됐을 경우에는 뉴욕주에서는 판결이 가능했으나 캘리포니아에서는 공소시효 만료가 되기 때문에 집행이 불가능해진다.     따라서 타주에서 판결을 집행하기 위해서는 해당 주의 변호사와 협의하여 집행이 가능한가를 확인해야 한다.   또한 한국 법원에서 받은 판결문을 미국에서 집행하기 위해서도 집행하려는 주의 절차에 의해서 판결문을 전환해야 한다.     기본적으로 미국은 다른 국가와 서로 간의 판결문을 집행하는 것에 대한 조약을 체결하지 않고 있다.     즉, 한국에서 받은 판결문을 미국에서 판결문을 전환하는 데 있어서 타주의 판결문을 전환하는 것처럼 신청서만 제출하면 되는 절차를 밟을 수 없는 것이다.     미국 모든 주에서는 해외 판결문 전환법을 채택하고 있다. 해외 판결문 전환법은 외국의 판결문을 전환하는 데 있어서 절차와 법적 기준에 관한 법이다. 해외 판결문 전환법에 의하면 한국의 판결문을 미국의 판결문으로 전환하기 위해서는 다음 조건을 충족해야 한다.     첫째, 판결문을 판결한 한국의 법원이 공평하고 정당한 절차가 보장된 법적 체계 아래에서 결정된 판결문이다.     둘째, 한국의 법원이 피고에게 판결을 내릴 수 있는 관할권이다. 셋째, 한국의 법원이 판결의 사건 주제에 대한 관할권이다.     일반적으로 미국 법원은 다음 사유가 있을 경우 판결문 전환을 거부하게 된다.     첫째, 한국의 판결문이 피고에게 방어할 수 있을 정당한 기회를 주지 않았고 판결의 과정에서 사기가 있을 경우, 둘째, 피고가 한국에서 진행된 재판에 참여할 수 있도록 충분한 통보조치가 있지 않을 경우, 셋째, 한국의 판결문이 미국의 법적 체계나 공공정책에 어긋나는 법적 체계에 의해서 결정된 경우, 넷째, 판결문이 결정된 한국의 법정이 피고에게 매우 불편한 위치에 있는 경우에는 미국 법원은 외국 법원의 판결을 거부할 수 있다.       위에서 살펴본 것과 같이 캘리포니아가 아닌 타주나 외국에서 받은 판결문은 캘리포니아 법원에서 판결문 전환 절차를 거쳐야 한다.     이런 이유로 처음에 소송을 제기할 때 어느 지역의 법원에서 소송을 진행할 것인가도 신중하게 결정해야 한다.     피고의 재산이 캘리포니아에 주로 있다면 처음부터 캘리포니아에서 진행하는 것도 고려할 수 있다.     ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사이승호 상법 변호사

2022-04-20

[상 법] 에이전시 법

회사 직원이 사장에게 보고하지 않은 채 회사와 거래하는 제조업체와 불리한 계약을 맺어 상당한 규모의 금전적 피해를 보게 되었을 때, 사장의 동의가 없었다고 계약의 무효성을 주장할 수 있을까.     아주 작은 규모의 사업체를 운영하지 않는 이상 대부분의 사업가는 여러 부분에서 다른 사람들의 도움을 받고 그 과정에서 알게 모르게 일정한 권한을 부여하게 되는 것이 현실이다.     이렇게 본인이 아닌 타인들에게 권한을 부여하면 그에 대한 책임이 따르게 되는데 이러한 상황들을 다루는 것이 에이전시(Agency)법이다. 에이전시는 법적인 지위로 특정 대리인이 특정 당사자의 비즈니스 업무를 처리할 수 있는 권한을 말한다.     통상적으로 대리인이 당사자를 대신해서 계약을 맺을 수 있는 권한은 실제 명시적(Actual Express), 실제 묵시적 (Actual Implied), 혹은 표현적(Apparent) 권한 세 가지로 나눌 수 있다.     실제 명시적 권한은 말 그대로 당사자가 직접 대리인에게 구두나 서면으로 권한을 부여한 것을 대리인이 수락했을 경우 발생한다.     실제 묵시적 권한은 실제 명시적 권한에서 파생된다고 볼 수 있는데 당사자가 대리인에게 일정한 권한을 주면서 당사자가 주문한 업무를 처리하기 위해 구체적으로 명시되지는 않았지만 모든 필요한 방법을 동원할 수 있는 권한을 말한다.       예를 들어 건물주가 건물 관리를 위해 관리인을 고용했을 때, 건물주가 다르게 명시하지 않은 이상 관리인이 건물주의 대리인으로서 자신의 판단에 따라 외주 업체와 필요한 계약을 맺을 수 있는 권한을 갖게 된다.     표현적 권한은 당사자(사업주)가 제삼자 앞에서 보이는 말이나 행동으로 인하여 제삼자가 대리인에게 특정한 권한이 있다는 것을 합리적으로 추정할 경우에 발생한다.     쉬운 예로 당사자가 대리인에게 직접 어떠한 권한도 준 적이 없지만, 대리인이 당사자를 대신해 계약에 대한 결정을 내릴 권한이 있다고 당사자가 제삼자에게 말하였다면 대리인에게 표현적 권한이 생기게 된다.     위의 경우에 일단은 계약서의 유효성에 이의를 제기할 수 있다.     사장을 대신해서 계약서를 체결하고 서명한 사람이 사장의 에이전트, 혹은 대리인이 아니었고 그러한 권한을 부여한 적이 없기 때문에 사장을 대신해서 서명할 권한이 없었다고 주장하는 것이다.   하지만 상대방인 제조업체의 입장에서는 사장이 해당 직원에게 표현적 권한을 부여했다고 주장할 수 있다.     근거로 사장이 없는 자리에서도 해당 직원이 직접 자신들과 만나고 통화를 하며 사장을 대신해서 협상한 것으로 간주했기 때문에 본 계약서의 타당성에 대한 문제가 없다고 주장할 것이다.     결국은 주장이 얼마나 합리적인가에 따라 결정될 수 있다.   이런 경우, 계약 과정에서 직원이 가진 권한과 관련해 보인 사장의 언행, 직원의 지위 및 업무영역, 이러한 성격의 계약과 관련된 지역적 혹은 상업적 관행 등이 판단의 기준으로 작용할 것이다.     직원이 대리인으로서 사장을 대신해 계약을 체결할 권한을 보유하고 있었다고 제삼자가 합당하게 판단할 수 있었던 정황적 증거가 많을수록 위의 예에서 나오는 사장이 불리하게 된다.       직원들의 모든 행동을 관리, 단속할 수 없는 것이 현실이다. 하지만 거래하는 업체들과 상대할 때, 최소한 권한이 없는 자가 권한이 있는 것처럼 인상을 남기지 않는 것이 중요하다.     ▶문의: (213)487-2371  이승호 / 상법 변호사이승호 상법 변호사

2022-04-06

[상 법] 부동산 임대 계약 책임

임대계약서에 특별히 규정하지 않는 한 건물을 임대하고 있는 임차인이 건물을 포기하고 자진 퇴거했을 경우 임대계약서는 법적으로는 종결된다.     임대계약서에는 임대 기간이 명시되어 있고 임차인은 임대 기간 동안 임대하고 이에 따른 렌트비를 내는 것을 약속하는 것이다.     임대인은 임대 계약 기간동안 임차인이 부동산을 사용할 수 있는 권한을 주는 것이다.     따라서 임차인이 계약 기간이 만료되기 전에 퇴거했을 경우에는 임대 계약을 파기한 것에 대한 법적 책임이 발생한다.     건물소유주는 임차인에 대하여 즉각적으로 현재와 미래에 발생한 피해에 대한 보상을 청구할 수 있다.   일반적으로 건물소유주는 임차인에 대해 다음과 같은 피해 소송을 할 수 있다.     첫째, 자진 퇴거함으로써 임대 계약서가 종결된 시점까지의 지급되지 않은 렌트를 청구할 수 있다.     둘째, 임대 계약서에 명시된 임대 계약 종결 시점까지의 지급되지 않은 미래의 렌트다.     즉, 임차인이 자진 퇴거한 후에도 3년의 임대 기간이 남았다면, 3년간의 렌트의 총액의 현재의 가치를 계산한 금액을 청구할 수 있다.     미래의 렌트를 청구할 때에는 건물소유주가 성실하게 임대 부동산을 제삼자에게 재임대 하려고 했으나 할 수 없었다는 증거를 제시해야 한다.     이외에도, 임차인이 임대계약서에 따른 계약종결 전에 퇴거함으로써 발생한 손해에 대한 보상이다.     이런 피해 보상에는, 변호사 비용, 부동산 중개인 고용으로 발생한 비용 등을 포함한다. 제삼자에게 재임대한 렌트의 총액이 자진 퇴거한 임대인의 임대 계약서 하에서의 미래 렌트보다 많을 경우에는 물론, 미래의 렌트에 대해 청구를 할 수 없다.     건물소유주는 임차인이 계약 종료 전 자진 퇴거한 것으로 추정될 경우에는 임차인에게 임대건물을 자진 포기한 것을 확인하는 통지서를 발송해야 한다.     임차인에게 발송할 통지서는 임대인이 최소한 렌트를 내야 할 시점부터 14일이 지난 경우에만 효력이 있다. 통지서에는 임대인이 통지서를 받은 후 15일 내에 임대부동산을 포기하지 않았다는 내용과 퇴거명령 소송장을 받을 수 있는 주소를 포함하는 답변을 할 것을 요구하는 내용이 기재되어야 한다.   임차인에게 통지서를 발송한 지 15일이 지난 후에도 임대인에게 답변이 없으면, 임대인이 자진 퇴거한 것으로 간주하고 이에 따른 피해보상을 받는 절차를 진행할 수 있다.     임차인에게 통지서를 발송한 지 15일이 지나기 전에 임차인이 자진 퇴거한 것이 아니라고 답변했을 경우에는 임대 계약서가 종결된 것이라고 간주할 수 없고 이에 따른 피해 소송청구도 할 수 없다. 이런 경우에는, 건물소유주는 지급되지 않은 렌트와 임대된 공간을 다시 찾아오는 퇴거명령 소송을 제기해야 한다.     위에서 설명한 것과 같이 임차인이 자진 퇴거했어도 임대계약서에 따른 책임이 소멸하는 것이 아니다.     자진 퇴거하기 전에 지급되지 않은 렌트뿐만 아니라, 남아있는 임대 계약 기간 동안의 미래의 렌트까지도 경우에 따라서는 책임이 있다.     ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사이승호 상법 변호사

2022-03-23

[상 법] 개정된 홈스테드 면제 한도

캘리포니아 주 법에서는 주택소유주는 에퀴티에서 일정한 금액을 채권자로부터 보호할 수 있는 제도가 있다.     즉, 채무자가 소유하고 있는 또한 거주하고 있는 주택에 대해서 법이 설정한 금액까지는 채권자가 차압할 수 없는 법적 제도를 홈스테드 면제(Homestead Exemption)라고 한다.     홈스테드 면제는 일정한 종류의 채권자로부터 강제 차압으로 인해 주택을 잃어버릴 경우, 일정한 금액을 채권자가 차압할 수 없도록 한 법이다.     2021년 1월 1일을 기점으로 홈스테드 면제 금액이 대폭 인상됐다.     2021년 1월 1일 이전에는 채권자의 청구로부터 홈스테드로 보호받을 수 있는 금액은 최소 7만5000달러에서 최고 17만5000달러까지였다.     2021년 1월 1일부터는 홈스테드 면제 금액이 최하 30만 달러 혜택이 있고 최대 60만 달러까지 인상됐다.     주택이 소지한 카운티의 주택 판매 중간가격이 30만 달러 이상일 경우 중간가격만큼 홈스테드 면제금액이 정해지고 최대 60만 달러까지 정해진다.     또한 매년 1월 1일 인플레이션에 의한 인상분에 따라서 면제 금액도 조정된다.     사실 그동안 홈스테드 면제 금액이 캘리포니아의 주택가에 비해서 매우 낮게 책정되어 있었고 인플레이션에 따라서 조정될 수 있는 방법이 없었다.     예를 들어 LA카운티나 오렌지 카운티의 경우 주택 판매 중간가격이 60만 달러 이상이므로 홈스테드 면제 금액은 60만 달러가 된다.     카운티의 주택 판매 중간 가격이 30만 달러 이하일 경우에는 30만 달러의 홈스테드 면제의 혜택이 있다.     홈스테드 면제 혜택은 기본적으로 채권자로부터 주거 주택에 대해서는 채권 추심을 제한하려는 제도다.     홈스테드 면제에는 두 가지가 있다. 자동 홈스테드 면제와 등기 홈스테드 면제다.  자동 홈스테드면제는 홈스테드 면제를 카운티 등기소에 등기하지 않아도 자동으로 주어지는 면제다.       등기 홈스테드 면제는 주택소유주가 카운티 등기소에 홈스테드를 등기하는 것이다.     등기 홈스테드 면제는 자동 홈스테드면제보다 광범위한 혜택을 받을 수 있다. 따라서 주택을 구입할 경우 동시에 홈스테드 면제 신청서를 만약을 대비해 등기해야 한다.     기본적으로 홈스테드 면제는 소송에 의해 발생한 재판 판결 채권자(judgment debtor)가 판결을 부동산에 저당을 걸고 차압을 할 때 보호받기 위한 것이다.     예를 들어, 재판판결 채권자가 50만 달러의 권리를 주택에 저당을 걸었다고 가정하자. 해당 주택에는 50만 달러의 기존 은행 융자가 있고 집의 가치는 120만 달러라고 할 경우, 채무자는 은행 융자를 제외한 70만 달러의 에퀴티가 있게 된다.     재판판결 채권자는 70만 달러의 권리를 이용해 주택에 저당을 하고 차압할 때, 먼저 50만 달러의 권리가 있는 은행에게 지불이 우선되고 그리고 60만 달러의 홈스테드 면제가 있는 채무자는 그 다음의 권리가 있게 된다.     따라서 채무자는 집의 60만 달러의 에퀴티를 채권자로부터 전액 보호를 받게 되는 것이다. 나머지 10만 달러에 대해서만 채권자가 권리를 행사할 수 있다.     채권자는 70만 달러의 저당권이 있음에도 불구하고 홈스테드 면제에 의해서 10만 달러에 대해서만 채권 추심을 할 수 있는 것이다. .     홈스테드 면제 금액이 인상된 만큼 채권자 입장에서는 주택을 채권 추심을 하는데 제한이 있는 것을 주지할 필요가 있다.     ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사이승호 상법 변호사

2022-03-09

[상 법] 부동산 관련 소송과 공소시효

부동산 소송이 제기됐을 때 가장 보편적으로 제기되는 방어 논리는 공소 시효(Statute of Limitations) 만기와 계약의 서면화(Statute of Frauds)에 관한 규정이다.     부동산 소송을 당한 피고 입장에서는 공소 시효와 계약의 서면화에 관한 쟁점에서 승소할 수 있으면 소송의 본 안에 관한 본격적인 방어를 시작하기도 전에 소송을 기각할 수 있다.  소송 쟁점이 시효가 만료 된 후 제기됐을 경우에는 쟁점을 다루기도 전 시효 만료의 이유로 소송을 기각시킬 수 있다.     일반적으로 서면이 아닌 구두 계약도 계약으로서 효력을 인정받는다.     다만 구두 계약이므로 계약 당사자 간에 계약에 대한 이견이 있을 수 있다.  그러나 이런 일반적인 규칙에서 예외는 부동산 거래와 관련된 계약이다. 부동산 관련 계약을 서면으로 작성되어 있지 않을 경우에는 계약의 효력이 없다.     즉 부동산의 매매, 부동산을 담보로 하는 융자, 임대 기간이 1년 이상 되는 임대계약서 등을 계약할 경우에는 서면으로 계약해야 한다.     부동산 브로커의 고용에 관한 계약서도 서면으로 되어 있지 않고 구두로만 계약이 되었다면 계약의 효력이 없게 된다.       따라서 부동산에 관련된 계약을 할 경우에는 모든 내용을 서면으로 작성해야 계약의 효력이 있을 뿐 아니라 분쟁이 발생했을 경우에도 서면으로 된 계약서의 내용을 기본적인 계약으로 인정하기 때문에 계약의 내용을 정확하게 법률적 효력이 있는 문장으로 계약서를 작성하는 것은 매우 중요하다.     물론, 부동산에 관련한 계약에서 서면화된 계약을 안 해도 되는 예외 규정은 있다.  그러나 예외규정에 의존하기보다는 계약 내용을 서면화 함으로서 계약의 불확실성을 제거하는 것이 분쟁을 예방할 수 있는 가장 확실한 방법이다.     부동산에 관련된 분쟁이 발생하고 소송을 제기할 때, 고려해야 할 조건 중 하나는 소송을 제기할 수 있는 공소 시효가 지났는가를 확인하는 것이다.     공소 시효를 넘겼을 경우에는 소송할 수 있는 방법이 없게 된다. 서면화된 부동산 계약의 공소 시효는 4년의 기간이 있다.     4년의 공소시효 기간은 계약한 날짜로부터 4년의 계산을 하는 것이 아니라 상대방이 계약을 어긴 날부터 4년을 계산한다.     사기에 의한 부동산 계약서의 파기에 관한 소송은 3년의 공소시효 기간이 있다. 3년의 공소시효 기간의 시작은 사기를 당한 당사자가 사기를 발견한 날부터 계산한다.     예를 들어, 피해를 본 당사자가 사기를 발견한 날부터 3년이 지나지 않았을 경우에는 사기 소송을 할 수 있다.     이런 소송에서는 피해자가 언제 사기를 발견했고 또한 왜 사기를 발견하기까지 지연된 이유가 정당한가에 대한 논쟁이 소송의 중요한 쟁점이 된다.     만약 피해자의 사기 발견의 이유가 정당하지 못했을 경우에는 공소 시효 말소로 인해 소송이 기각될 수 있다.     사기에 관한 소송은 부동산 계약서에 의하여 소송하는 것이 아니라 계약 외적인 문제에 관해서 사기가 발생했을 때 하게 되는 소송이다.     부동산 브로커에 대한 과실에 대한 책임은 공소시효가 3년이다. 따라서 부동산 거래에 있어서 부동산 브로커에 대해 소송을 할 경우에는 사건 발생 후 3년 안에 진행해야 한다.     모든 민사소송에는 공소시효가 있다. 참고로 가장 빈번한 소송의 공소시효는  ▶90일 시효는 호텔에 개인 소지품을 두고 나오거나 분실에 따른 소송 ▶1년 시효는 명예훼손 소송, 폭행, 변호사에 대한 과실 소송 ▶2년 시효는 구두계약소송  ▶3년 시효는 부동산에 대한 불법 침입, 부동산에 관한 명예에 관한 소송, 서면계약의 무효소송  ▶4년 시효는 서면계약, 임금소송이다.     대부분의 부동산 계약은 서면으로 하는 것이 일반적인 법이므로 반드시 서면화된 계약을 하도록 해야 한다.    공소 시효 기간이 있으므로 부동산거래에 있어서 피해를 봤을 경우 지체하지 말고 변호사와 상의해 소송을 준비해야 한다.     ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사이승호 상법 변호사

2022-02-23

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